相続した空き家、どうすればいい？判断と手続きの完全ガイド

少子高齢化の進行とともに、親や親族から住宅を相続する機会が増えています。その中でも、すでに誰も住んでいない「空き家」を相続するケースは少なくありません。しかし、空き家の相続は「ただ家をもらう」だけでは済まない、複雑な課題をはらんでいます。

相続後の空き家には、固定資産税の支払い、建物の老朽化によるリスク、近隣への迷惑、法律上の手続きなど、対応すべき項目が数多く存在します。さらに放置を続けると、行政からの勧告や過料といった法的措置が課されることもあります。

本記事では、空き家の定義や放置によるリスク、相続前に確認すべきポイント、そして空き家相続に伴う実務的・法律的な問題を整理し、資産価値に応じた適切な対処法までを徹底解説します。「相続した空き家、どうすればいい？」という疑問をお持ちの方に向けて、実践的かつ網羅的な情報をご提供します。

空き家とは

空き家とは、一般的には長期間にわたって人が住んでおらず、使用されていない住宅のことを指します。法的には、総務省が実施している「住宅・土地統計調査」において、「誰も住んでおらず、かつ1年以上使われていない住宅」が空き家として分類されます。

日本では近年、空き家が社会的な問題として注目を集めており、特に地方都市や郊外では、住宅の老朽化とともに放置された空き家が急増しています。2023年の総務省統計によると、日本全国の空き家数は約900万戸を超え、住宅総数の13%に相当するともいわれています。この数字は今後も上昇傾向にあると予想されています。

空き家の4つの種類

空き家は用途や状況に応じて以下の4つに分類されます。

1.賃貸用の住宅

・賃貸に出されているものの、現在入居者がいない住宅。

2.売却用の住宅

・売却を目的に空き家となっている住宅で、まだ売れていない状態。

3.二次的住宅

・別荘やセカンドハウスのように、季節的に利用される住宅。

4.その他の住宅

・上記いずれにも該当せず、長期間使用されておらず、使用予定もない住宅。

このうち、特に問題視されているのが「その他の住宅」です。これは実質的に放置されている空き家であり、老朽化や管理不足により、近隣住民への悪影響や地域の景観悪化、さらには倒壊や火災などのリスクが高まります。

なぜ空き家が増えているのか？

空き家の増加には以下のような背景があります。

・少子高齢化と人口減少により、住宅の需要が減少

・核家族化により、親世代の家を引き継ぐ人がいない

・相続した空き家の管理が困難（遠方に住んでいるなど）

・解体費用や固定資産税の負担を嫌って放置されるケース

空き家は、放置することで「資産」から「負債」へと変化してしまうリスクを持っています。適切な対処がなされない場合、相続人にとっては思わぬトラブルの原因となることもあります。

空き家を放置するリスク

空き家を相続したまま何も手を打たずに放置しておくと、さまざまなリスクが発生します。「そのままにしていても誰にも迷惑をかけない」と思っていたら大間違いです。建物や敷地の状態が悪化することで、周辺住民や地域社会、さらには相続人自身にまで大きな負担を及ぼす可能性があります。

1. 建物の老朽化と倒壊リスク

空き家は人の出入りがなくなることで急速に劣化が進みます。風通しが悪くなり、湿気やカビ、害虫・害獣の被害が拡大しやすくなるのです。特に木造住宅では、数年で屋根や柱が腐食し、倒壊の危険性が高まります。

このような老朽空き家は、自然災害や大雨・強風などにより一気に崩壊することもあり、近隣住民や通行人に被害が及べば、所有者として責任を問われる可能性があります。

2. 防犯・治安の悪化

無人の空き家は、不審者の侵入や犯罪の温床になりやすい場所です。ホームレスの不法占拠、違法なゴミの不法投棄、さらには放火の対象になることもあります。周辺の治安に悪影響を及ぼすだけでなく、地域全体の地価を下げる要因にもなり得ます。

3. 衛生面の問題

適切に管理されていない空き家は、ゴキブリやネズミ、シロアリなどの害虫・害獣の温床となります。糞尿や死骸によって異臭が発生するなど、近隣住民にとって深刻な衛生問題となり、苦情が寄せられることもしばしばです。

4. 行政からの「特定空家」指定と勧告・命令・過料

2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、自治体は「倒壊の恐れがある」「著しく衛生上有害」「景観を損ねる」と判断した空き家を「特定空家等」と指定することができるようになりました。

この指定を受けると、以下のような対応を求められます。

・改善の勧告または命令

・命令に従わない場合、50万円以下の過料が科される

・行政代執行（行政による強制的な解体）により、費用は所有者負担

空き家の相続で発生する問題

空き家を相続する際には、表面的には「家を受け継ぐだけ」のように思えますが、実際には多くの問題が同時に発生する可能性があります。これらの問題は、放置すればするほど複雑化し、後戻りが難しくなってしまうため、早期の認識と対策が必要です。

1. 相続人間での意見の不一致

空き家が相続財産の一部である場合、相続人が複数いれば必ず「誰が引き継ぐのか」「どう分割するか」といった協議が必要になります。遺言が残されていない場合、法定相続分に基づいて分割されることになりますが、不動産は現金のように分割できないため、争いの種となりやすいのです。

たとえば、兄が家を相続して住みたいと思っていても、弟は売却して現金化を望んでいる場合、意見の対立が生じる可能性があります。このようなケースでは、協議が長期化したり、調停や裁判に発展することも少なくありません。

2. 所有権が曖昧なまま放置される

相続登記を行わずに空き家を放置してしまうと、登記上の所有者が亡くなったままになり、法律上の所有権が曖昧になります。これが原因で、売却・解体・賃貸などの手続きができず、不動産としての活用もできないまま時間だけが経過する事態に。

さらに、複数回相続が発生すると、相続人がねずみ算式に増加し、誰が相続権を持っているのかを特定することすら困難になるケースも存在します。結果として、将来的に“相続登記ができない”空き家として、社会的に厄介な存在になってしまうことも。

3. 維持管理の手間と費用の負担

空き家を保有し続ける以上、維持管理は避けて通れません。定期的な換気や清掃、草刈り、雪下ろし、防犯対策など、継続的な手間とコストがかかります。遠方に住んでいる相続人であれば、その負担はさらに大きくなり、結局放置されてしまうケースが後を絶ちません。

また、修繕やリフォームが必要となると、数十万円〜数百万円単位の出費が発生することもあります。空き家を所有しているだけで、固定資産税や都市計画税も毎年課税されます。

4. 感情的な葛藤

実家や祖父母の家など、思い出が詰まった空き家の場合、「手放したくない」「壊したくない」といった感情が邪魔をして、合理的な判断ができないこともあります。一方で、他の相続人は「早く処分したい」「維持は無理」と現実的な対応を求めることが多く、感情と現実のギャップがトラブルの火種となるのです。

空き家を相続する際の資産価値の見分け方

空き家を相続する際、最も重要な判断基準のひとつが「その物件に資産価値があるかどうか」です。資産価値を正しく見極めることで、「売却」「賃貸」「活用」「処分」といった最適な選択肢を選ぶことができ、将来的な損失やトラブルを未然に防ぐことが可能になります。

反対に、資産価値の有無を見誤ると、相続後に多額の維持費や修繕費がかかったり、売却すらできない“負動産”として所有し続ける羽目になることも。空き家を「負担」ではなく「資産」として活用するには、その価値を的確に判断することが出発点となるのです。

では、どのような視点から空き家の資産価値を見分けるべきなのでしょうか？以下に具体的な確認ポイントを紹介します。

1.所有権と法的状況の確認

登記状況、名義の一致、抵当権などの法的な権利関係を確認することは、そもそも空き家が自由に扱える資産かどうかを判断する第一歩です。

2.建物と土地の現状評価

建物の築年数、構造、劣化の有無、再建築可否、敷地の立地条件などを総合的にチェックし、不動産としての利用価値を判断します。建築士によるインスペクションを活用すれば、客観的な診断が可能です。

3.市場性と活用可能性の調査

不動産会社による査定を受けて、売却可能性や賃貸収益の見込みを検討します。地方であっても空き家バンクや地域資源としての活用余地があるかもしれません。

4.維持費と相続人間の合意形成

固定資産税や維持管理コストといった保有負担を確認すると同時に、相続人間で誰が取得するか、どう扱うかの協議を進めましょう。専門家を交えて冷静に判断することが重要です。

資産価値の正しい見極めは、空き家を「財産」として活かすか、「負債」として抱え込むかを分ける決定的な分岐点です。調査や査定を面倒に思わず、専門家の力も借りながら、長期的な視点で賢く判断することが重要です。

資産価値がある場合の対処方法

相続した空き家に一定の資産価値があると判断できた場合、活用の選択肢は大きく広がります。ただし、「価値がある」からといって必ずしも手元に置いておくべきとは限りません。どの方法が最も自分たちの状況に合っているかを見極め、具体的な行動に移すことが重要です。

ここでは、資産価値のある空き家をどのように活用・運用するか、その代表的な選択肢を詳しく解説します。

1. そのまま残して管理・維持する

空き家に感情的な思い入れがある場合や、将来的に自分または子どもが住む可能性がある場合は、そのまま保有して管理・維持していく選択もあります。この場合、定期的な清掃・換気・草刈りなどの基本的なメンテナンスが欠かせません。

遠方に住んでいる場合は、地元の不動産管理会社や「空き家管理サービス」を利用するのも一つの方法です。年間数万円程度で定期巡回・報告・簡易清掃などを行ってくれる業者も増えており、適切な管理によって建物の資産価値を維持できます。

2. 売却する

もっともシンプルかつ即効性のある方法が、空き家の売却です。資産価値がある空き家であれば、不動産会社に仲介を依頼することで、比較的スムーズに買い手が見つかる可能性があります。

特に都市部や再建築可能な土地、人気のエリアであれば、古家付きでも「土地」としての需要があります。建物をそのまま残す「古家付き土地」として売るか、更地にしてから売るかは、地域の市場動向や解体費用によって判断しましょう。

また、相続した空き家を売却する場合には、「被相続人の居住用財産の売却による3000万円の特別控除」が使える可能性があります（詳細は後述セクションにて）。

3. 貸す（賃貸物件にする）

立地や状態が良好であれば、空き家を賃貸物件として活用するのも有効な方法です。リフォームを行ったうえで賃貸に出せば、継続的な家賃収入を得ることができます。

ただし、賃貸経営には次のような注意点があります

・修繕費・原状回復費・保険料などの初期コスト

・空室リスク

・借主とのトラブル対応

・管理の手間（委託も可能）

最近では、空き家を「古民家風ゲストハウス」や「シェアハウス」など、一般賃貸以外の形で再活用する事例も増えています。地域性や物件の個性を活かした運用ができれば、魅力的な収益物件となる可能性もあります。

資産価値がない場合の対処方法

相続した空き家が老朽化していて再利用が困難、立地が悪く買い手もつかないといった場合、「資産価値がない」と判断せざるを得ないケースもあります。そうした空き家をそのまま所有し続けることは、維持費や固定資産税の負担が重く、いわば「負動産」として相続人の生活に悪影響を与えかねません。

資産価値がない空き家については、できるだけ早く処分や転用を検討することが肝要です。ここでは、現実的かつ法的に可能な対処方法を紹介します。

1. 過料が課される前に処分（解体）する

建物が著しく老朽化している場合、解体して更地にするという選択肢があります。老朽化が進むほど倒壊や火災のリスクが高まり、「特定空家」に指定される可能性もあります。行政から命令を受けて解体を強制される前に、自主的に処分するほうがコストも低く済むことが多いです。

ただし、解体後は固定資産税の軽減措置（住宅用地特例）が適用されなくなり、土地の税額が最大で6倍になる可能性があるため、慎重に判断する必要があります。

2. 寄付する（譲り渡す）

空き家を自治体、NPO、地域団体、あるいは個人に無償で譲渡（寄付）することも可能です。自治体によっては、地域活性化や空き家再利用の一環として、空き家を受け入れる制度や補助金を設けている場合もあります。

ただし、寄付を受けてくれるかどうかは建物の状態や立地、用途などによって異なり、受け入れ先との調整が必要です。費用を一部負担する条件が提示されることもあります。

3. 相続放棄する

空き家を含む相続財産が明らかに負債になると判断される場合は、相続放棄という手段もあります。これは、相続発生を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所に申し立てることで、「一切の相続財産を受け取らない」とする手続きです。

ただし注意点として、相続放棄はすべての財産を放棄するものであり、「空き家だけ放棄して、預貯金だけもらう」といった選択はできません。また、放棄した後は次順位の相続人（兄弟姉妹や甥姪など）に相続権が移り、問題を先送りすることにもなり得ます。

空き家バンクの活用

空き家の有効活用や処分先を探す手段として、注目を集めているのが「空き家バンク」です。これは、各自治体が主導して運営している空き家の情報登録制度で、空き家を「売りたい・貸したい」所有者と、「買いたい・借りたい」希望者とをつなぐ役割を果たします。

市場価値が低く、通常の不動産会社では取り扱ってもらいにくい空き家であっても、空き家バンクを通じて活用の道が開けることがあります。

空き家バンクの仕組み

空き家バンクは、自治体がホームページなどを通じて空き家の情報を公開し、地域に住みたい人や、田舎暮らしを希望する移住希望者、不動産投資家などに向けて情報を提供するシステムです。

登録される情報には以下のようなものがあります。

・物件の所在地、構造、築年数、間取り

・写真や図面

・売却・賃貸条件（価格、家賃など）

・近隣施設や生活環境

・補助金・リフォーム支援制度の案内

自治体によっては、現地見学のサポートや、交渉仲介、契約支援などを行っているところもあります。

空き家バンクを利用するメリット

1. 買い手・借り手に出会えるチャンスが広がる

地方の空き家など、通常の市場では売却・賃貸が難しい物件であっても、「地域移住」「田舎暮らし」「地方創生」といったニーズを持つ層にアピールできます。

2. 費用が安価、または無料で利用できる

多くの自治体では、空き家バンクへの物件登録は無料、または数千円程度の低価格で提供されています。不動産会社に仲介を依頼するよりもコストを抑えられるのが利点です。

3. 補助金や支援制度が利用できる場合がある

空き家を提供する側・取得する側の両方に対して、リフォーム費用や移住支援の補助金を出している自治体もあります。条件は地域により異なりますが、金銭的な負担を軽減するためにも活用する価値があります。

利用時の注意点

・すべての空き家が登録可能とは限らず、老朽化が著しい場合は断られるケースもあります。

・物件の調査、契約書の作成、登記変更などは所有者の責任で行う必要があります。

・成約までには時間がかかることもあり、すぐに処分したい場合には向かない可能性も。

空き家バンクの探し方

「〇〇市 空き家バンク」とインターネットで検索すれば、各自治体の専用ページが見つかります。地域によって運営方法や登録条件が異なるため、まずは自治体の窓口やホームページで詳細を確認することが第一歩です。

また、国土交通省が運営する「全国版空き家・空き地バンク」もあり、複数の自治体の物件情報を一括で確認することも可能です。

空き家バンクは、放置された空き家に再び命を吹き込む手段であり、地域にとっても所有者にとってもWin-Winの仕組みです。「空き家を誰かに使ってほしい」「売却が難しい」と悩んでいる方にとって、ぜひ一度検討したい選択肢のひとつです。

空き家を相続する際の手続きと注意点

空き家の相続では、単に物件を引き継ぐだけではなく、法的な手続き、税務対応、相続人間の調整など、複数の実務が絡みます。これらを放置したり、間違った処理をしてしまうと、後々トラブルに発展する可能性があります。

ここでは、空き家を相続する際に必要となる手続きと、その際に注意しておきたいポイントを順を追って解説します。

遺産分割協議により権利関係をクリアにする

相続人が複数いる場合、空き家を含む遺産について「誰がどの財産を相続するのか」を話し合い、遺産分割協議書として文書化する必要があります。話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所での調停や審判に発展することもあります。

遺産分割協議書は、後述する相続登記や税務申告などの際に必要となるため、必ず正式な書式で作成しておきましょう。第三者（司法書士・弁護士など）を交えて冷静に話し合うことが円滑な相続の鍵となります。

できるだけ早めに相続登記をおこなう

相続によって空き家の所有権を得た場合、その名義変更（＝相続登記）を行う必要があります。2024年4月からは相続登記が義務化され、相続発生から3年以内に登記を行わないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。

相続登記には以下の書類が必要です。

・被相続人の戸籍謄本・除籍謄本・住民票の除票

・相続人全員の戸籍謄本

・遺産分割協議書または遺言書

・登記申請書

・固定資産評価証明書

手続きが複雑な場合は、司法書士に依頼するのも一つの選択です。

相続税対策をおこなう

相続財産の合計額が基礎控除（3,000万円＋法定相続人×600万円）を超える場合は、相続税の申告と納税が必要です。空き家の評価額が高い場合、相続税の負担が重くなることもあるため、適切な節税対策を講じる必要があります。

不動産の評価方法は「固定資産税評価額」や「路線価」など複数あり、節税には正確な評価と特例の活用が不可欠です。税理士のサポートを受けることで、適正な申告と納税が可能になります。

小規模宅地の特例を受ける

相続した空き家に「被相続人が住んでいた」「相続人が一定期間住み続ける」などの条件を満たす場合は、小規模宅地等の特例が適用できる可能性があります。この特例では、空き家の敷地にかかる評価額を最大80％まで減額することができ、相続税の大幅な軽減につながります。

ただし、適用条件が細かく定められており、条件を満たしていない場合は適用できないため、税理士に相談のうえ判断するのが安心です。

売却による3000万円までの譲渡所得の特別控除を受ける

相続した空き家を売却する場合、一定の条件を満たせば「被相続人の居住用財産の譲渡所得の特別控除（3,000万円）」が適用されます。これにより、譲渡益が出ても3000万円までが非課税扱いとなり、税負担を大幅に軽減できます。

主な適用条件は以下の通りです。

・相続開始直前に被相続人がその家に一人で住んでいたこと

・売却時点で相続人が居住していないこと

・売却期限が相続開始から3年以内であること

・建物が耐震基準を満たしているか、または解体済みであること

こちらも申告が必要となるため、税務署や税理士に事前確認することが重要です。

空き家の相続には、手続き・登記・税務・法務と多岐にわたる実務が関わります。後回しにすると権利関係が複雑になり、将来的にトラブルを招くリスクが高くなります。専門家のアドバイスを得ながら、早期かつ計画的に対応することが、円滑で安心な相続への第一歩です。

まとめ

空き家を相続した際には、まずその建物が資産となるのか、それとも維持負担が重くのしかかる「負動産」なのかを正しく判断することが重要です。空き家の放置は老朽化や防犯・衛生面の問題を引き起こし、最悪の場合は行政から「特定空家」に指定されて過料や強制解体のリスクもあります。相続前には登記情報や建物の状態、固定資産税の額、市場価値、再利用の可能性など多角的な視点で現状を把握し、適切な判断を下すことが求められます。

資産価値があれば売却・賃貸・自用の選択肢が広がりますが、価値がないと判断される場合は、解体、寄付、相続放棄など迅速な対応が不可欠です。また、空き家バンクの活用により、地域とのマッチングを通じて再利用の道が開ける可能性もあります。さらに、2024年の相続登記義務化をはじめとする法改正や税制の特例についても正しく理解し、スムーズな手続きを進めることがトラブル回避の鍵となります。空き家相続は、早期対応と情報収集が成功のカギです。